C’est décidé ! Vous allez vendre votre maison ou votre appartement. Ce foyer dans lequel vous avez vécu tant de moments est chargé de souvenirs et d’émotions. C’est justement pour cela qu’il va falloir faire un très gros effort et regarder ce lieu de vie avec un regard neuf et se mettre dans la peau du visiteur qui découvre son futur logement.
Faire le point sur les points positifs et les négatifs.
Avant d’entamer des travaux de rénovation ou de home staging, il est important de faire le tour de la propriété. Prendre un petit carnet et y noter tous les petits défauts qui pourront être corrigés et les classer par priorité, de l’acceptable au « à refaire absolument ». Avec l’habitude, les imperfections semblent être acceptables, alors pensez à faire venir une personne qui n’a jamais visité le bien auparavant. Une fois le classement établi, chiffrez la remise à niveau. Ne pas négliger la visite du diagnostiqueur immobilier qui pourra vous indiquer des anomalies que seul un professionnel peut détecter.
Les diagnostics immobiliers obligatoires.
Avant de faire paraître une annonce ou de mettre une photo en vitrine d’agence immobilière, vous devrez réaliser certains diagnostics immobiliers obligatoires. Si le bien est un lot de copropriété, le mesurage de surface loi Carrez doit être présent dans l’annonce. Pour une maison hors copropriété, il n’y a aucune obligation de faire figurer la surface, d’autant plus que la surface habitable apparaît dans le rapport du Diagnostic de Performance Énergétique. Pour tous les logements soumis au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), l’annonce doit faire figurer la classe énergétique ainsi que le numéro officiel de l’ADEME. Une fois l’annonce en règle, le compromis de vente doit être accompagné d’autres diagnostics qui permettront à l’acquéreur de s’informer sur les anomalies électriques, sur la présence d’amiante ou de plomb ou encore de termites. Voici comment sont réparties les obligations en fonction de l’âge ou de la situation géographique du logement.
- Pour les installations électriques de plus de quinze ans, le diagnostic électricité est obligatoire. Vous porterez une attention toute particulière aux contacts électriques de votre installation. Tous les conducteurs (câbles électriques, connecteurs, dominos, etc.) doivent être inaccessibles, et les capots de tableaux ainsi que les boîtiers de connexion être pourvus de bouchons ou d’obturateur.
- Pour les installations de gaz de plus de quinze ans, le diagnostic gaz est obligatoire. Attention, même si l’installation n’est pas alimentée, le diagnostic est requis. Toute installation fixe, c’est-à-dire dès qu’une canalisation gaz est fixée au mur, est concernée. Attention, depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, un tube souple, même avec une date de péremption valide, n’est plus autorisé. Il s’agit d’un DGI (Danger Grave Immédiat) qui doit faire l’objet d’une interruption d’alimentation par le technicien. Le propriétaire dispose ensuite d’un mois pour rectifier l’anomalie et prévenir le distributeur de gaz qui procédera à une interruption définitive si la preuve de rectification ne lui est pas fournie. L’installation constituée d’une bouteille raccordée directement avec un tube souple ou un flexible n’est pas concernée par le diagnostic.
- Les bâtiments ou parties de bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997 sont soumis au diagnostic amiante obligatoire. Seuls les matériaux des listes A et B sont concernés par le diagnostic amiante avant vente. Si des matériaux amiantés sont découverts, le technicien notera l’état de conservation et désignera les éléments d’environnement susceptibles d’aggraver l’état et de provoquer la libération de fibres d’amiante dans l’atmosphère. En fonction du résultat, des mesures conservatoires ou des travaux peuvent être exigés.
- Les bâtiments ou parties de bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ janvier 1949, sont soumis au diagnostic plomb obligatoire. Si le résultat est positif, le diagnostiqueur immobilier notera l’état de conservation des supports de peinture. En fonction du ratio de supports dégradés, une déclaration auprès des services de santé de la préfecture peut être déclaré. Il appartient ensuite à l’Agence Régionale de Santé de prendre des dispositions qui vont de l’obligation de réaliser des travaux à l’expulsion et au relogement des occupants aux frais du propriétaire. Le diagnostic plomb comprend aussi le repérage de planchers ou plafonds menaçants de s’effondrer, ou la présence de moisissures sur au moins deux unités de mesure d’une même pièce. On entend par unité de mesure, un mur, un plafond, une porte, une fenêtre, une plinthe, etc. Portez donc une attention toute particulière aux moisissures présentes dans vos pièces.
- Les bâtiments ou partie de bâtiments localisés dans une zone géographique soumise à un arrêté préfectoral termites sont soumis au diagnostic termites obligatoire. Les termites sont des insectes qui se nourrissent de cellulose contenue dans le bois, le papier, le carton. Leur présence ne peut généralement pas être détectée, car les individus de la colonie restent au cœur du bois, à l’abri de la lumière. Seul un sondage approfondi permet de s’assurer que le bâti n’est pas infesté.
Conclusion
Le diagnostiqueur va avoir un œil neuf sur votre bien. Faites-le intervenir le plus tôt possible dans votre projet. Suivez ses remarques et parlez-en à votre agent immobilier ou votre notaire qui vous conseilleront sur la marche à suivre. Surtout ne cachez rien à l’acquéreur, ce serait le moyen le plus sûr de faire échouer la vente.